🏗️🇮🇩 印尼建築許可 (IMB) 更新：從 IMB 到 PBG，你一定要掌握的重點
🏗️🇮🇩 印尼建築許可 (IMB) 更新：從 IMB 到 PBG，你一定要掌握的重點
近年印尼大幅調整投資與建築相關法規，傳統的建築許可證 IMB（Izin Mendirikan Bangunan）已正式由 PBG（Persetujuan Bangunan Gedung，建築同意證）與後續的 SLF（Sertifikat Laik Fungsi，使用適任證）接手。 不論你是計畫興建旅宿、渡假村、商業空間，或是長期投資印尼不動產，沒有掌握這一波建築許可更新，風險其實相當高。
🏛️ 一、印尼建築許可從 IMB 到 PBG 的演變
過去在印尼，只要是興建或大幅改建建築物，就必須先取得 IMB，才能合法動工並申請後續營業許可。 隨著《就業創造法》與後續建築相關政府規定上路，印尼政府在 2021 年起以 PBG 取代 IMB，並透過線上 OSS RBA（風險為本單一窗口系統）與 SIMBG 平台，讓建築許可納入統一、數位化管理。
對外國投資人與旅宿業來說，其實最大的變化不是名稱，而是「從一次性核准文件，變成覆蓋建築 全生命週期的合規系統」。從土地使用分區、設計審查、施工安全，到完工後使用的 SLF， 都被放進一套更完整的監管架構中。
🧱 二、IMB 與 PBG 差異：實務上有哪些關鍵不同？
目前多數地方政府與專業服務單位，已不再單獨談 IMB，而是直接談 PBG 與 SLF。下表整理出幾個對投資人 最有感的差異，方便你快速掌握：
| 面向 | 舊制 IMB | 新制 PBG |
|---|---|---|
| 定位 | 單一「建築許可證」，著重在開工前是否准許興建。 | 「建築同意」概念，強調建築全生命週期的合規與風險管理。 |
| 申請時間點 | 原則上需在動工前完成申請與核准。 | 多數情況仍需在動工前取得，但更強調設計、用途與分區的完整申報。 |
| 法規基礎 | 以建築法與地方政府規章為主，流程較分散。 | 結合《就業創造法》、建築相關政府令與風險為本的 OSS RBA 系統。 |
| 技術要求 | 著重基本結構與用途說明，細節因地而異。 | 必須有完整建築、結構、機電、排水、消防、無障礙等圖說與專業簽證。 |
| 後續文件 | 完工後可再依規定申請使用相關文件。 | 完工後須取得 SLF（使用適任證），確認與 PBG 一致，方可合法使用與營運。 |
| 違規風險 | 多以停工、罰款或補件為主。 | 除停工、罰款外，嚴重者可能面臨拆除、無法申請營業與旅宿執照，甚至影響未來交易與融資。 |
對於已經持有 IMB 的既有建築，多數情況下仍被視為有效，但若你有大規模改建、用途變更，或準備引進 新投資人、銀行融資，往往仍會被要求補齊 PBG、SLF 或其他最新文件，這也是許多外國業主常忽略的風險。
📐 三、2025 年後申請印尼建築許可的基本流程
不同城市、不同用途（住宅、商業、旅宿、工業）細節會有差異，但大致流程可以簡化為以下幾步：
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盤點土地權利與分區條件：確認地號、面積、合法持有人，並檢查當地空間規劃（如 RTRW、RDTR）， 確認該土地是否允許做旅宿、度假村或商業使用。
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找齊專業團隊：包含建築師、結構技師、機電與消防顧問等，依 PBG 要求準備完整設計與技術文件。
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透過 OSS RBA / SIMBG 線上申請：以公司或個人身分登入系統，建立專案，填寫建築用途、樓地板面積、 結構型式等資訊，並上傳圖說與相關證明文件。
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政府技術審查與補件：地方公共工程或建築相關單位會進行技術審查，必要時要求補件或調整設計。
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取得 PBG 後方可動工：此時才算完成「合法動工」的前置條件，之後施工過程仍需依規範接受監督。
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完工申請 SLF：工程完成後，需提交竣工圖說、監造報告等文件，並接受現場勘驗，通過後取得 SLF， 才能正式投入營運、出租或申請旅宿相關執照。
🏨 四、旅宿與不動產投資人必看的合規風險
對於準備在印尼經營飯店、民宿、渡假村或長租住宅的投資人，建築許可的更新不只是「文件換名字」， 更直接影響未來是否能合法營運與順利退出。幾個關鍵提醒如下：
- 購買或承租現有物件時，一定要確認其 IMB／PBG、SLF 是否齊全，且用途欄位與實際經營模式相符。
- 若計畫擴建或改裝（例如把住宅改成民宿），需事先評估是否牽涉到用途變更與重新申請 PBG／SLF。
- 對外募集資金或尋求銀行融資時，不完整的建築許可往往是第一個被挑出的風險點。
- 不同城市對旅宿密度、環境影響與消防規範的要求差異很大，早期規畫階段就應納入成本與時程評估。
🧩 五、常見錯誤與風險控管建議
很多外國投資人是「先買地、先蓋，再來補文件」，在新制之下，這種作法風險大幅增加。以下是實務上 常見的幾個錯誤與對應建議：
- 錯誤一：以為舊 IMB 一定萬無一失。 建議定期檢視現有文件與最新法規，必要時預留預算 做補件與更新。
- 錯誤二：只看建築本體，不看公司與業種。 公司的營業項目、風險分級與稅務狀態，現在都 與 OSS RBA 與建築許可緊密連動，應一併規畫。
- 錯誤三：缺乏整體稅務與退出策略。 尤其是大型旅宿或度假村專案，建議一開始就思考未來 可能的 IPO、REITs 或資產出售，倒推需要哪些合規文件與數據。
若你正準備在印尼布局旅宿或長期資產，提早把「建築許可 × 營運模式 × 稅務結構 × 綠色轉型」放在 同一張藍圖上來思考，會比單純追著法規跑，更有主動權。
❓ 六、常見問答 FAQ
Q1：我手上的物件只有舊 IMB，還需要再申請 PBG 嗎？
多數情況下，合法取得的 IMB 仍然有效，但如果你要做大規模改建、用途變更，或準備引入機構投資人、銀行 融資，實務上很常被要求補齊 PBG 或相關更新文件。建議先請當地專業律師或顧問檢視現有文件，再決定下一步。
Q2：旅宿或度假村專案，一定要在開工前拿到 PBG 嗎？
原則上是的。新制之下，未取得合法 PBG 就動工，除了有被勒令停工與罰款的風險，還可能影響日後申請 SLF、營業執照與旅宿相關牌照。對於需要長期營運與資本市場退出的專案，這是不能忽略的基本門檻。
Q3：外國投資人透過 PT PMA 購地興建，建築許可會比較複雜嗎？
手續會比較多，但不是不能做。重點在於：土地權利型態是否合規、公司營業項目是否與實際用途相符、以及 是否透過 OSS RBA 正確申報。若一開始就以「長期持有＋未來 IPO 或併購」為目標來設計架構，很多風險都 可以在早期規畫階段就先處理掉。
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